Nieuwe verhuurregels in Spanje; Wat betekent dit voor jou?
De Spaanse overheid heeft recent nieuwe verhuurregels aangekondigd die de verhuur van vakantiehuizen aan toeristen strenger reguleert. Dit heeft grote gevolgen voor zowel particuliere verhuurders als investeerders. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen op een rij en geven we tips over waar je op moet letten als je jouw woning in Spanje wilt verhuren.
De aangekondigde regelgeving kan op onderdelen nog gewijzigd worden.
Waarom veranderen de verhuurregels?
De Spaanse overheid wil met deze maatregelen grip krijgen op de groeiende toeristische verhuurmarkt. De belangrijkste redenen voor deze strengere regels zijn:
- Hoge woningprijzen: Door de stijging van vakantieverhuur worden woningen voor locals steeds minder betaalbaar.
- Tekort aan huurwoningen: Woningen die normaal voor langdurige huur beschikbaar zouden zijn, worden nu vaak aan toeristen verhuurd.
- Overlast voor bewoners: Toeristische verhuur leidt tot geluidsoverlast, drukte en een afname van de leefbaarheid in woonwijken.
- Gelijke concurrentie met hotels: Hotels moeten aan strenge regelgeving en belastingen voldoen, terwijl particuliere verhuurders tot nu toe minder verplichtingen hadden.
De belangrijkste veranderingen in de regelgeving
Per 3 april 2025 gaan er nieuwe landelijke verhuurregels voor de verhuur van vakantiehuizen gelden:
- Toestemming van de VvE verplicht: Voordat een woning verhuurd mag worden aan toeristen, is voorafgaande goedkeuring nodig van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Een meerderheid van 3/5 van de eigenaren en 3/5 van de quotarechten moet instemmen.
- Centraal registratiesysteem: Vanaf januari 2025 moeten alle kortdurende verhuurobjecten een verplicht registratienummer hebben, dat zichtbaar moet zijn op platforms zoals Airbnb en Booking.com.
- Verbod op verhuur per kamer: Het is niet langer toegestaan om afzonderlijke kamers aan toeristen te verhuren; alleen volledige woningen mogen worden aangeboden.
- Geen terugwerkende kracht: Als je vóór 3 april 2025 al een toeristische vergunning had en je voldoet aan de bestaande regelgeving, mag je blijven verhuren zonder nieuwe toestemming.
- Het gaat om zogenaamde “Toeristische verhuur”. Middellange termijn verhuur blijft toegestaan zonder vergunning en valt niet onder de nieuwe regelgeving en is nog steeds mogelijk zonder VvE-goedkeuring. De interpretatie van toeristische en middellange verhuur kan per regio verschillen. In de regio Andalusië is de toeristische verhuur bijvoorbeeld alle verhuur korter dan 11 dagen, in de regio Murcia wordt alle verhuur korter dan 30 dagen als toeristisch beschouwd
Waar moet je op letten als je je woning wilt verhuren?
Wil je jouw woning als vakantiehuis blijven verhuren? Houd dan rekening met het volgende:
- Controleer of jouw VvE verhuur toestaat en vraag tijdig goedkeuring aan.
- Voor nieuwbouwwoningen geldt dat je in de meeste gevallen wat betreft wel/geen verhuur pas duidelijkheid krijgt ná de oplevering en de eerste VvE-vergadering.
- Registreer je woning bij de overheid en zorg ervoor dat het verplichte registratienummer wordt vermeld op de verhuurplatforms waar je je woning op aanbiedt.
- Denk aan alternatieve verhuurvormen, zoals middellange termijn verhuur, als korte termijn verhuur niet mogelijk is.
- Houd rekening met aanvullende regionale wetgeving (zie hieronder voor een specifiek voorbeeld van de regio Valencia).
Wat zijn de mogelijke consequenties bij overtreding?
Het niet naleven van de nieuwe wetgeving kan ernstige gevolgen hebben, waaronder:
- Hoge boetes: In sommige regio’s kunnen boetes oplopen tot €600.000.
- Verplichte stopzetting van de verhuur: Woningen die zonder toestemming worden verhuurd, kunnen worden gesloten.
- Juridische stappen van de VvE: Indien de VvE geen toestemming heeft gegeven, kan deze juridische actie ondernemen tegen de verhuurder.
Regionale wetgeving: extra regels in de Comunidad Valenciana
Naast de landelijke regelgeving hebben autonome regio’s aanvullende regels. Bijvoorbeeld in de Comunidad Valenciana (waaronder Alicante, Valencia en Castellón) gelden sinds 2 augustus 2024 de volgende extra bepalingen
- Alle verhuur korter dan 11 dagen valt onder toeristische verhuur en vereist een vergunning.
- Vergunningen zijn 5 jaar geldig en moeten tijdig verlengd worden.
- Een woning mag alleen volledig worden verhuurd; verhuur per kamer is verboden.
- Minimale voorzieningen verplicht, waaronder een evacuatieplan, stopcontacten in alle kamers, warmwatervoorziening, airconditioning en internetverbinding.
- Binnen 2 maanden na het verkrijgen van een vergunning starten met verhuur, anders vervalt deze.
Conclusie
De nieuwe verhuurregels in Spanje brengen belangrijke wijzigingen met zich mee voor eigenaren van vakantiehuizen. De verplichting om toestemming van de VvE te verkrijgen en een verplichte registratie zijn gamechangers voor de markt. Daarnaast kunnen regionale wetten, zoals die in de Comunidad Valenciana, extra eisen stellen.
Overweeg goed of toeristische verhuur nog haalbaar is voor jouw woning en zorg ervoor dat je volledig aan de regels voldoet om hoge boetes en juridische problemen te voorkomen. Doe zelf onderzoek en vertrouw niet per sé op de informatie van de verkopende partij. Laat je vóór de aankoop van je Spaanse woning goed informeren door specialisten ter plaatse zoals bijvoorbeeld een advocaat.
Disclaimer
Bovenstaande informatie heeft slechts een informatief karakter, aan deze informatie kun je geen rechten ontlenen. Second Home Invest is niet aansprakelijk voor beslissingen die zijn genomen op basis van bovenstaande informatie. De wetgeving rondom toeristische verhuur is continu in beweging. Daarom is het belangrijk om je voordat je overgaat tot aankoop van een Spaanse woning, te allen tijde goed te laten informeren door experts (bij voorkeur een Spaanse advocaat) ter plaatse die bekend is met de meest recente regelgeving.
Ben je nieuwsgierig naar de Spaanse vakantiehuizen in ons portfolio. Bekijk dan hier ons aanbod in Spanje.
Auteur: Gerard Haagsma
