Sinds begin dit jaar is er veel discussie in Portugal ontstaan, naar aanleiding van enkele wetten die zijn aangenomen door het Portugese Parlement. Ook in de media is er veel over geschreven en onlangs waren er verschillende artikelen in de Portugese pers met betrekking tot wetswijzigingen in de lokale accommodatiewetten in Portugal, waarvan sommige beweerden dat een uitspraak van het Hooggerechtshof AL (“Alojamento Local”) verhuur in woongebouwen verbiedt.
Dit heeft geleid tot veel onzekerheid en tegenstrijdige informatie bij huidige eigenaren van vakantiehuizen en potentiële investeerders in deze sector. De zaak is genuanceerder dan wat er allemaal is gepubliceerd.
Wat is Alojamento Local?
Voor zowel appartementen als villa’s is het volgens de Portugese wetgeving verplicht dat de accommodatie een bewoningsvergunning heeft (of “licença de utilização”, in het Portugees). Dit document, uitgegeven door de Câmara Municipal (gemeenteraad) van het gebied waar het onroerend goed zich bevindt, definieert in principe het type gebruik dat is toegestaan voor een bepaald gebouw of een bepaalde fractie: bewoning of niet-bewoningsdoeleinden (handel, diensten of industrie).
Als het onroerend goed legaal is en een bewoningsvergunning is afgegeven, dan kan een specifieke vergunning bij de Câmara Municipal worden aangevraagd om je woning als vakantiehuis te verhuren, de Alojamento Local (of AL vergunning).
Wat is er aan de hand?
Het gaat om appartementen met een residentiële status (permanente bewoning) die bij de gemeente een AL-vergunning hebben aangevraagd om het appartement te mogen verhuren. In steden als Lissabon en Porto neemt de overlast door investeerders die appartementen opkopen en verhuren aan toeristen (short-term rental) toe. Daar wil de politiek paal en perk aan stellen.
Het wetsvoorstel dat zoveel onrust heeft veroorzaakt, werd in 2018 goedgekeurd. De enige recente verandering was een “acórdão” (arrest) van het Portugese Hooggerechtshof, over een kwestie die tot nu toe verwarring veroorzaakte of AL-verhuur van individuele (residentiële) appartementen in een appartementencomplex gewenst is.
Welke impact wordt er verwacht?
De problemen spelen met name in de grotere steden zoals Lissabon en Porto, omdat deze vorm van verhuur tot overlast leidt. In de toeristische gebieden zoals de Algarve zijn de Portugezen gewend aan de toeristische verhuur in met name juli en augustus. De verwachting is dan ook dat de impact van deze uitspraak op de lokale accommodatiesector in Portugal niet heel groot is en er niet méér zaken voor de rechtbank zullen komen dan die welke vóór deze uitspraak bestonden. Een van de redenen is het belang van deze sector als sterke motor voor de Portugese economie. Voor veel Portugese eigenaren is het een belangrijk deel van hun inkomen of hun pensioen.
Ook beschermt de Portugese wet- en regelgeving bewoners al tegen mogelijke misbruiksituaties door toeristische gasten door middel van geluidswetten, condominiumvoorschriften, enz. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurders of verhuurbedrijven om ervoor te zorgen dat deze regels worden nageleefd en dat gasten hiervan op de hoogte zijn. Daarnaast zijn in veel bestaande en ook in nieuwe Condominiums al condities opgenomen waarin is geregeld dat verhuur van appartementen is toegestaan.
Wat is de huidige status?
Onder grote druk vanuit de toeristische sector zijn er aanpassingen op de wet doorgevoerd. Zo is er bijvoorbeeld geen landelijke regeling meer voor het verstrekken van AL-vergunningen. Elke gemeente mag zelf bepalen of ze wel/geen nieuwe AL-vergunningen verstrekken. Daarnaast worden alle huidige AL-vergunningen in 2030 opnieuw beoordeeld.
De wetswijziging moet nog door de Portugese president worden goedgekeurd en bekrachtigd. Het is de vraag óf dit gaat gebeuren én wanneer. Veel wetten worden in Portugal om politieke redenen ingediend maar zien uiteindelijk nooit het levenslicht. Het is dus nog even afwachten wat er exact gaat gebeuren.
Het voordeel van projecten met een toeristische status
Voor projecten met een toeristische status speelt dit probleem vanzelfsprekend niet. Hier is de verhuurmogelijkheid geregeld. Soms is er sprake van een verhuurplicht in combinatie met enkele weken eigen gebruik per jaar, soms is het zelfs mogelijk om er het hele jaar te verblijven. Je kunt er alleen niet je hoofdverblijf van maken.
Wij helpen je graag bij je aankoop van een nieuwbouw vakantiewoning in Portugal. Bekijk ons aanbod op deze link.
Daarnaast hebben we een betrouwbaar netwerk van specialiste op juridisch, fiscaal en financieel vlak waar je gebruik van kunt maken.
Disclaimer
Baseer je uiteindelijke beslissing of aankoop niet uitsluitend op inhoud van dit artikel, maar laat je vooraf altijd adviseren door een Portugese advocaat. Let op dat je vòòr de aankoop van je onroerend goed door je Portugese advocaat altijd laat checken wat de status van je woning is en of het over de juiste vergunningen beschikt voor de functie waar je het voor wilt gebruiken. Je Portugese advocaat of gespecialiseerde bureaus kunnen je helpen bij de aanvraag van een AL-vergunning.
Situatie 15 augustus 2023
