Belastingen bij aankoop, bezit en verkoop van een nieuwbouwwoning in Spanje

Fase 1 – Kosten en belastingen bij aankoop van een nieuwe woning

BTW (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)
Wanneer je een nieuwbouw vakantiehuis koopt van een projectontwikkelaar, dan moet je btw (IVA) betalen. Deze IVA bedraagt 10% over de verkooprijs. In de Canarische eilanden ligt de Btw op 7%.

Verder moet je voor nieuwbouwwoningen nog rekening houden met de volgende kosten:
Advocaatkosten voor de juridische begeleiding
Notariskosten
Registratiekosten onroerend goed
Lokale belastingen (afhankelijk van de regio)
Kosten Gestoria – administratiekantoor

Ter indicatie komt het erop neer dat je rekening moet houden dat de totale aankoopkosten van een Spaanse nieuwbouwwoning 14% tot 15% over de aankoopwaarde zullen zijn. Op de Canarische eilanden komt dat in totaal uit op 11% tot 12% over de aankoopwaarde omdat de IVA op Tenerife lager is.

Fase 2 – Kosten en belastingen tijdens het bezit

Onroerendgoedbelasting (IBI: Impuesto sobre bienes inmeubles)
Iedere eigenaar van onroerend goed in Spanje betaalt jaarlijks tussen de 0,3% en 0,9 %(met uitschieters tot 1,3%) onroerendgoedbelasting (IBI) over de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van de gemeente waartoe het onroerend goed behoort. Deze waarde, de valor catastral, wordt door de gemeente vastgesteld.

Andere lokale belastingen
Behalve een aanslag van de onroerendgoedbelasting ontvangt men in veel regio’s separaat een belastingaanslag van de gemeente voor het ophalen van het huisvuil (recogida de basuras). Ook deze aanslag kan via automatische betaling worden voldaan.

Inkomstenbelasting als niet-resident
Wanneer je als niet-resident eigenaar bent van Spaans onroerend goed, dan dien je in Spanje altijd inkomstenbelasting te betalen, ook als je je woning niet verhuurt. De inkomstenbelasting moet je dan zien als ‘huurwaardeforfait’ van je eigen woning. Over 1,1% van de door de gemeente vastgestelde kadastrale waarde (valor catastral) is 19% belasting verschuldigd. Wanneer de kadastrale waarde de laatste tien jaar door de gemeente niet is herzien, geldt een percentage van 2% in plaats van 1,1%.

Inkomstenbelasting over de verhuurinkomsten
Indien je inkomsten uit de verhuur van je Spaanse vakantiewoning hebt, dan moet over de netto verhuurinkomsten 19 % inkomstenbelasting betalen wanneer je de woning privé in bezit hebt.
Over de periode dat de woning niet is verhuurd, betaal je naar rato inkomstenbelasting over het “huurwaardeforfait” zoals hierboven beschreven.

Vermogensbelasting als niet-resident
Wanneer je netto vermogen in Spanje boven de drempelwaarde van 700.000 Euro komt, ben je ook als niet-resident onderworpen aan de Spaanse vermogensbelasting (impuesto sobre el patrimonio) De regio’s kunnen deze drempel aanpassen. Een hypotheek op je Spaanse woning kan ervoor zorgen dat je onder het de drempelwaarde blijft en zo de vermogensbelasting in Spanje kunt te vermijden.

Tijdelijke solidariteitsbijdrage
Voor 2023 en 2024 is door de federale overheid een Solidariteitsbijdrage ingevoerd voor zowel residenten als niet-residenten met een netto vermogen vanaf 3.000.000 Euro. Niet-residenten worden belast op hun netto vermogen in Spanje. Residenten worden belast op hun wereldwijd netto vermogen. De verschuldigde belasting kan worden verrekend met de betaalde vermogensbelasting.

Overige kosten
Verder kun je te maken krijgen met kosten voor onder andere:
Onderhoud en beheer
Condominium fee (vereniging van eigenaren)
Resort fee wanneer je woning op een resort staat
Verzekeringen
Kosten nutsvoorzieningen

Belasting in het thuisland
Check bij je eigen accountant of er wellicht ook een belasting op het bezit van je tweede woning in Spanje in je thuisland verschuldigd is.

Fase 3 – Kosten en belastingen bij een eventuele verkoop

Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)
De vermogenswinstbelasting wordt in Spanje geheven via de inkomstenbelasting (en eventueel vermogensbelasting) en wordt berekend over het verschil tussen de waarde van de woning bij aankoop (zoals vermeld in de ‘oude’ Escritura) en de waarde bij verkoop (zoals vermeld in de ‘nieuwe’ Escritura).
Het huidige tarief dat van toepassing is voor niet-residenten inzake de Spaanse vermogenswinstbelasting is 19%.

Verder zijn er vanzelfsprekend kosten voor de Spaanse makelaar voor de verkoop van je woning.

Nog een aantal tips

Het kan verstandig zijn om een testament in Spanje op te stellen.
Wanneer je eigendommen in Spanje hebt, dan moet je bij je overlijden in Spanje belasting betalen en wellicht ook in Nederland. Ook in Spanje zijn er voor bepaalde familieleden vrijstellingen en reducties. De regels zijn lastig en wijzigen snel. Dit komt doordat ieder belastingdistrict haar eigen vrijstellingen en tarieven mag vaststellen. In veel gevallen loont het zich om in Spanje een testament te laten opstellen. Bespreek dit met je Spaanse advocaat.

Voorkom boetes; neem het initiatief en doe op tijd aangifte
Voor de meeste Spaanse belastingen geldt dat je op eigen initiatief belastingaangifte moet doen. De Spaanse fiscus neemt niet altijd zelf contact op. Het niet doen van aangifte wordt als fraude gezien en zwaar beboet.
Weet dat de Spaanse fiscus de gegevens uit het Catastro actief gaat cross-checken met de gegevens van de inkomstenbelasting om te controleren of door de buitenlandse eigenaar van een Spaanse woning aangifte wordt gedaan als resident of als niet-resident. Vindt de fiscus géén aangifte IRNR, dan volgen gegarandeerd maatregelen tegen de betreffende buitenlandse eigenaar van de Spaanse woning.

Uitsparen vermogensrendementsheffing in Nederland
Op basis van de dubbelbelastingverdragen is enkel het land waarin het vastgoed is gelegen heffingsbevoegd. Hierdoor heeft alleen Spanje het recht om het netto vermogen fiscaal te belasten.
Als inwoner van Nederland met vastgoed in het buitenland heb je de plicht om de verkoopwaarde van je buitenlands vastgoed op te nemen in de aangifte van de inkomstenbelasting. De Nederlandse belastingdienst zal daarna een (gedeeltelijke) vrijstelling verlenen.