Verhuur van je vakantiehuis

Algemene regels en belasting

Korte termijn toeristische verhuur in Spanje en Portugal wordt op landelijk en lokaal niveau gereguleerd. Je moet bijvoorbeeld voldoen aan minimale kwaliteit- en veiligheidsnormen (denk aan o.a. brandveiligheid, klachtenprocedure, zichtbare informatie voor gasten). De precieze voorwaarden, termijnen en formulieren verschillen per regio en gemeente.

Een Condominium (VvE) kan verhuur beperken of verbieden. Dit staat meestal in het huishoudelijk reglement of in de oorspronkelijke akten. Koop je in een complex, laat dan vóór aankoop controleren of verhuur is toegestaan, of dat er aanvullende voorwaarden gelden (zoals een maximum aantal units met verhuur, een verplicht centraal verhuurregime of een voorafgaande toestemmingsverklaring).

Strengere regels

Sinds medio 2024 hanteren meerdere gemeenten/regio’s in populaire toeristische gebieden strengere toelating of zelfs een tijdelijke stop op nieuwe vergunningen. Bestaande, rechtsgeldig afgegeven vergunningen blijven doorgaans van kracht en zijn vaak overdraagbaar bij verkoop, maar controleer dit altijd lokaal.

Belastingen

Inkomsten uit verhuur zijn in principe belast in het land waar de woning ligt. Niet-naleving kan leiden tot boetes en naheffingen. Laat je vooraf adviseren door een fiscalist die bekend is met de regels in Spanje/Portugal én met de Nederlandse aangifte. (Middel- en lange termijn verhuur kennen andere regels en blijven hier buiten beschouwing).

Portugal

Verhuren van vakantiehuis in Portugal

Portugal kent in de praktijk twee relevante verhuurvormen:

1. Residentiële woningen die je toeristisch wilt verhuren via Alojamento Local (AL), Dit is een verhuurvergunning voor korte termijn (< 30 dagen
2. Projecten met een toeristische bestemming, waarbij de toeristische licentie deel uitmaakt van de projectvergunning.

In beide gevallen kunnen aanvullende regels gelden vanuit het Condominium (VvE).

Verhuren van woning met residentiële status

Voor korte termijn toeristische verhuur van een residentiële woning is een AL-vergunning nodig. De aanvraag van deze vergunning verloopt via de gemeente. Je registreert de exploitatie en bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale eisen. Denk aan:

• Basisveiligheid (o.a. brandblusser, noodnummers, klachtenprocedure).
• Administratieve eisen (AL-nummer vermelden in advertenties, gastenregistratie waar verplicht).
• Gebruikseisen (maximale bezetting, huisregels en omgevingsrust).

In nieuwe complexen kunnen voorwaarden al zijn vastgelegd in de Condominium Rules. Soms is verhuur expliciet toegestaan of juist beperkt.

Laat je advocaat vooraf controleren of AL-toeristische verhuur eventueel mogelijk is en of er aanvullende complexregels gelden (bijv. stiltezones, openingstijden receptie, of verplichte deelname aan een servicepakket).

Verhuren van woning met toeristische status

Bij projecten met een toeristische bestemming is een aparte AL-vergunning doorgaans niet nodig. De toeristische licentie zit al in de projectvergunning. In ruil daarvoor gelden project-brede afspraken, meestal gericht op kwaliteit en uniformiteit:

• Verhuur via één centrale organisatie op het resort (professionele exploitant).
• Individuele verhuur buiten die organisatie om, is niet toegestaan.
• De woningen moeten gemeubileerd worden opgeleverd / verkocht.
• Duidelijke regels voor eigen gebruik (aantal weken, piek/laagseizoen, aanmeldtermijnen).
• Verdeling van huurinkomsten en kosten volgens het beheer- of exploitatiecontract.

Voordeel van dit system is dat er minder stress is rondom het verkrijgen van een vergunning en een hogere kans op een stabiele bezetting. De keerzijde is dat je minder vrijheid hebt om zelf te verhuren. Controleer vóór aankoop de exacte voorwaarden, de kostenstructuur en de opzeg- of herzieningsclausules.

Binnen ons Portugese portfolio hebben wij een aantrekkelijk aanbod van woningen met die (onder voorwaarden) verhuurd kunnen worden. Bekijk hier de mogelijkheden.

Spanje

Verhuren van vakantiehuis in Spanje

Spanje onderscheidt grofweg drie verhuurvormen:

1. korte termijn toeristisch (meestal < 2 maanden)
2. middellang (2–11 maanden, buiten onze scope)
3. lange termijn verhuur (> 12 maanden, buiten onze scope)

Voor korte termijn toeristische verhuur gelden registratie- en vergunningseisen op regionaal en gemeentelijk niveau, plus minimale kwaliteit- en veiligheidsnormen en vaak informatieplichten richting gasten.

Koop je in een complex, dan speelt ook de VvE een rol. Let op dat je pas volledige duidelijkheid hebt over het VvE-beleid als de VvE formeel is opgericht en het huishoudelijk reglement is vastgesteld (bij nieuwbouw gebeurt dat bij of na de eerste VvE-vergadering).

Bevoegdheid van de VvE

Per 3 april 2025 hebben VvE’s een versterkt instrument om korte termijn toeristische verhuur binnen een complex te beperken of te blokkeren.

Concreet betekent dit:

• Nieuwbouw: pas duidelijkheid bij/na de eerste VvE-vergadering!
• Bestaande woning met rechtsgeldige toeristische vergunning: vaak overdraagbaar bij verkoop, maar laat dit lokaal bevestigen.
• Aanvullend blijven regionale/gemeentelijke registratie- en kwaliteitseisen van toepassing.

Praktisch advies: laat je advocaat vóór aankoop toetsen op

• Wat zijn de actuele VvE-regels en besluitvorming
• De status en overdraagbaarheid van een bestaande vergunning
• De lokale vereisten voor registratie, brandveiligheid en communicatie richting gasten.

Algemeen

Verhuren, zelf doen óf uitbesteden (korte termijn)

Zelf verhuren kan, maar vraagt tijd en kennis (platforms, pricing, schoonmaak, check-in/out, klachtenafhandeling, gastenregistratie waar vereist). Uitbesteden aan een professionele verhuurpartij of de centrale exploitatie op een resort geeft gemak en consistentie, uiteraard betaal je daarvoor een fee.

Overweeg je verhuur? Hoe zijn de volgende zaken dan geregeld?

• Servicepakket en responstijden (24/7 bereikbaarheid, key-management, calamiteiten).
• Schoonmaak- en linnenprotocol (kwaliteit en frequentie).
• Schade- en borgregeling, huisregels en klachtenafhandeling.
• Verzekeringen (opstal/inboedel aangevuld met verhuurdekking en aansprakelijkheid).
• Rapportage en afrekening (transparantie over opbrengsten en kosten).

Hoe nu verder?

Misschien heb je na het lezen van deze informatie vragen of wil jij je mogelijkheden en wensen met ons bespreken. Wij nodigen je van harte uit om een vrijblijvend kennismakingsgesprek te plannen. Samen bespreken we dan jouw wensen en maken we een selectie van projecten uit ons portfolio die daarbij aansluiten. Plan een gesprek via de oranje button.

Disclaimer

Bovenstaande informatie is uitsluitend bedoeld als algemene informatie. Wij kunnen geen verantwoordelijkheid nemen voor aankoopbeslissingen die worden genomen op basis van deze informatie. Omdat elke situatie uniek is en de regelgeving kan wijzigen, adviseren wij iedereen die overgaat tot de aankoop van een vakantiewoning in Spanje of Portugal dringend om zich te laten begeleiden door een Spaanse of een Portugese advocaat en accountant die bekend is met de regelgeving in het betreffende land en/of regio.