Rendement van een vakantiewoning in Spanje of Portugal is meer dan alleen cijfers

De verschillende vormen van rendement

Bij een vakantiewoning kun je grofweg drie soorten rendement onderscheiden:

• Verhuurinkomsten: de toeristische verhuur aan gasten.
• Waardevermeerdering: de mogelijke stijging van de waarde van het vastgoed op langere termijn.
• Eigen gebruik: de waarde die het voor jou heeft om zélf te kunnen genieten van de woning.

Of je nu een vakantiewoning in Spanje of in Portugal koopt, deze drie pijlers spelen altijd een rol. Op de rest van deze pagina zoomen we op al deze onderdelen in. Belangrijk om alvast te benoemen: geen enkele vorm van rendement is gegarandeerd, maar je kunt wel bewuster keuzes maken als je begrijpt waar rendement van afhangt.

Waar hangt rendement uit toeristische verhuur van af?

Bij veel projecten is toeristische verhuur (via een verhuurorganisatie of eigen kanalen) een belangrijke pijler onder het rendement. Het daadwerkelijke resultaat hangt onder andere af van:

• Bezettingsgraad
  Een woning die 10 weken per jaar verhuurd wordt, levert iets anders op dan een woning die 25 weken per jaar bezet is.
• Periode in het jaar
  Hoogseizoen- en vakantieweken hebben vaak een hogere huuropbrengst dan het laagseizoen. Een paar weken hoogseizoen kan soms meer opleveren dan meerdere weken voor- of naseizoen.
• Locatie van de vakantiewoning
  Denk aan afstand tot zee, uitzicht, bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en de aantrekkingskracht van de regio als vakantiebestemming.
• Faciliteiten en voorzieningen
  Zwembaden, wellness, restaurants, golfbaan, kidsclub, receptie, schoonmaakservices… Hoe completer het aanbod, hoe interessanter de woning vaak is voor gasten.
• Type en kwaliteit van de woning
  Afwerking, inrichting, energiezuinigheid, aantal slaapkamers, buitenruimte: het speelt allemaal mee in de vraag én in de prijs per nacht.
• Professionele verhuur en marketing
  Is er een professionele partij die zorgt voor hoogwaardige foto’s, online zichtbaarheid, dynamic pricing, gastencommunicatie en service ter plaatse? Dat kan een groot verschil maken in bezettingsgraad en gemiddelde prijs per nacht.
• Kosten van de VvE en eventuele resort fee
  De kosten voor beheer en onderhoud van het gezamenlijk bezit (VvE-kosten) en eventuele kosten voor de verhuur en het beheer kunnen een grote invloed op de kosten hebben.

Bij projecten waar verhuur mogelijk is, maar geen verplichting bestaat, zijn er vaak geen standaard rendementsberekeningen.
Wel is het meestal mogelijk om een indicatie te krijgen van:

• Een reële gemiddelde prijs per nacht
• Gemiddelde bezettingspercentages op het resort of in de regio
• Wat je ongeveer mag verwachten bij een bepaalde mate van eigen gebruik vs. verhuur

Die indicaties bespreken we het liefst één-op-één, zodat we ze kunnen afstemmen op jouw situatie en wensen.

Rendementsberekeningen, een nuttig hulpmiddel, geen belofte

Rendementsberekeningen kunnen helpen om inzicht te krijgen, zolang deze realistisch zijn.
Let op of:

• De bezettingsgraden realistisch zijn
• Er niet gerekend wordt met alleen hoogseizoensprijzen
• Er rekening wordt gehouden met kosten voor onderhoud, reserveringen en vervanging
• Er een voorbehoud wordt gemaakt voor belasting, financieringslasten of eigen gebruik

Wij krijgen de indicatieve rendementsberekeningen altijd aangeleverd door de projectontwikkelaar, die deze vaak samen met een specialist opstelt.

Onze visie op rendementsberekeningen

• Rendementsberekeningen zijn een uitgangspunt voor gesprek, geen harde toezegging.
• De cijfers hebben context nodig: hoe zijn ze opgebouwd, welke aannames zitten erachter, wat is conservatief en wat is optimistisch?
• Wij kennen niet altijd alle details, maar door de gehanteerde ratio’s (bezettingsgraad, verhouding omzet versus kosten etc.) zien we meestal vrij snel of een berekening “een beetje hout snijdt” of dat er erg rooskleurig wordt gerekend.
• Houdt er rekening met dat elke nieuwe verhuursituatie vanaf de start 2 tot 3 seizoenen aanloopperiode nodig heeft om de maximale bezetting en de maximale prijs te realiseren.
• Een rendementsberekening is altijd indicatief. Vaak moet een project of resort nog (af)gebouwd worden en start de verhuuroperatie pas 2 jaar later.

Daarom vind je op onze website geen uitgebreide rekenschema’s of rendementstabellen. In een persoonlijke (video)call lichten we de ontvangen berekeningen graag toe, en kijken we samen welke aannames bij jóu passen.

Belangrijk: wij zijn niet verantwoordelijk voor de samenstelling van de kosten en de opbrengsten die de indicatieve rendementsberekeningen bepalen. Dat ligt bij de ontwikkelaar/verhuurpartij. We nemen wél de tijd om ze met jou te bespreken en kritisch door te nemen. Vraag ook een oordeel van je Spaanse of Portugese accountant. Je kunt deze accountant ook vragen om een berekening met de fiscale impact te laten maken.

Hier lees je meer over de noodzaak van een advocaat bij de aankoop van een vakantiehuis in Spanje of Portugal.

Verhuurpool, hoe werkt dat in grote lijnen?

Bij projecten met een verhuurverplichting wordt er vaak gewerkt met een verhuurpool. In dit systeem vallen alle opbrengsten van alle woningen in de verhuurpool in één gezamenlijke pot waarbij het niet belangrijk is of je eigen woning wel of niet feitelijk verhuurd is geweest. Bepalend of je wel of niet meedeelt in de verhuuropbrengst is of je woning beschikbaar was voor verhuur. In de meeste gevallen betekent dit in grote lijnen:

1. Alle huurinkomsten van de appartementen/villa’s binnen de pool worden gebundeld.
2. Van deze gezamenlijke pot worden de operationele kosten afgetrokken, zoals o.a.:
   • Marketing en boekingsplatformen
   • Receptie en gastenservice
   • Schoonmaak en linnen
   • Klein onderhoud en technische diens
   • Management fee voor de verhuurorganisatie en administratie
3. Het resterende bedrag wordt vervolgens verdeeld over de eigenaren, volgens een vooraf afgesproken verdeelsleutel. Die kan bijvoorbeeld gebaseerd zijn op:
   • Type woning / aankoopprijs
   • Grootte (oppervlakte, aantal slaapkamers)
   • Of een combinatie daarvan
   • Of de woning beschikbaar was voor verhuur. Bij eigen gebruik deel je vanzelfsprekend niet mee in de gezamenlijke opbrengst

Daarnaast ontvangt de professionele verhuurpartij een vergoeding / percentage voor de werkzaamheden en het ondernemersrisico dat zij dragen.

Iedere verhuurpool heeft zijn eigen afspraken en voorwaarden

Daarom is het belangrijk om:

• De verhuur- en poolvoorwaarden goed te laten uitleggen
• Te kijken hoe kosten, risico’s en opbrengsten precies verdeeld zijn
• Te begrijpen wat je als eigenaar wél en níet zelf kunt beslissen

De specifieke details verschillen per project. Die lichten we altijd persoonlijk toe op basis van de documentatie van de betreffende ontwikkelaar/verhuurpartij. Check dit ook altijd bij je Spaanse of Portugese advocaat en accountant.

Kies je voor een project uit ons portfolio dan kun je, als je dat wilt, gebruik maken van netwerk van specialisten.

Rendement door waardvermeerdering op langere termijn

Naast de jaarlijkse huurinkomsten is er, onder normale omstandigheden, het langetermijnrendement: eventuele waardestijging van je vakantiewoning.

Historisch gezien is vastgoed vaak in waarde gestegen over de jaren, zeker op aantrekkelijke locaties met schaarste en beperkte nieuwbouwmogelijkheden. Tegelijk geldt:

• Waardevermeerdering is niet gegarandeerd.
• De ontwikkeling hangt af van factoren als economie, lokale markt, vraag naar recreatief vastgoed, wijziging wet- en regelgeving en algemene prijsontwikkelingen.
• Er zijn periodes waarin prijzen kunnen dalen.

Belangrijk om te benadrukken: waardeschommelingen zijn op papier, zolang je niet verkoopt. Als je de woning langere tijd aanhoudt en niet gedwongen hoeft te verkopen in een dip, kun je tijdelijke dalingen vaak gewoon opvangen.

Bij de beoordeling van waardevermeerdering kijken wij o.a. naar:

• De kwaliteit en reputatie van de ontwikkelaar
• De locatie (macro: land/regio, micro: exacte ligging op het resort)
• De kwaliteit van het resort en de voorzieningen
• De doelgroep die het resort aanspreekt

Maar ook hier geldt: we kunnen je geen garanties geven. We kunnen je wél helpen om de factoren in kaart te brengen die de kans op waardebehoud of -groei vergroten.

Eigen gebruik is ook rendement

Een vakantiewoning is geen aandeel met een waarde alleen op papier. Je kunt er daadwerkelijk zélf verblijven. Dat maakt het een bijzondere vorm van investeren in plaats van puur “droge” cijfers.

Wat is eigen gebruik jou waard?

• Tijd met gezin, familie en vrienden op een plek waar je graag komt
• Een vertrouwde omgeving: je kent de regio, de restaurants, de omgeving
• Een “thuis in het buitenland” waar herinneringen worden gemaakt
• De mogelijkheid om zelf te bepalen wanneer en hoe lang je gaat

Als eigen gebruik voor jou geen enkele waarde heeft, is een vakantiewoning puur als rendementsproduct misschien niet de meest efficiënte keuze. Dan zijn er andere beleggingen die puur vanuit een financieel perspectief interessanter kunnen zijn.

Maar als je wél veel waarde hecht aan:

• Een vaste plek in de zon
• Comfort en luxe op een resort
• De combinatie van eigen gebruik én verhuur

…dan bestaat je rendement uit geld én beleving. En precies die combinatie maakt investeren in een vakantiewoning voor veel van onze klanten zo aantrekkelijk.

Vakantiewoning ten opzichte van andere beleggingen

Hoe verhoudt een vakantiewoning zich tot andere manieren van investeren, zoals:

• Aandelen en beleggingsfondsen
  • Voordeel: vaak goed te spreiden en relatief liquide.
  • Nadeel: hoge volatiliteit, je hebt er geen persoonlijk gebruik van.
• Studentenhuis / reguliere verhuur
  • Voordeel: directe huurinkomsten, vaak stabiele vraag.
  • Nadeel: intensiever beheer, huurregelgeving, huurdersselectie, mogelijk meer dagelijkse rompslomp. Niet meer interessant door gewijzigde regelgeving Box3.
• Commercieel vastgoed
  • Voordeel: kan interessante langjarige huurcontracten opleveren
  • Nadeel: vaak hoger instapbedrag, afhankelijk van economische conjunctuur, minder emotionele waarde
• Vakantiewoning / recreatief vastgoed
  • Voordeel: combinatie van mogelijke huurinkomsten, waardevermeerdering én eigen gebruik. Spreiden van vermogen en Box3-voordeel.
  • Nadeel: afhankelijk van toeristische vraag, seizoensinvloeden, regelgeving en professionele exploitatie.

Er bestaat geen “beste” belegging in absolute zin

Het draait om:

• Jouw risicoprofiel
• Je beleggingshorizon
• De vraag hoeveel beheer je zelf wilt (of juist níet)
• Hoe belangrijk je eigen gebruik en lifestyle vindt

Wij zijn geen vermogensbeheerder en geven geen beleggingsadvies in de zin van een bank of asset manager. Wat we wél doen, is samen met jou kijken of een vakantiewoning in Spanje of Portugal past binnen je wensenpakket. Voor het financiële of fiscale advies brengen we je dan in contact met betrouwbare specialisten ter plaatse.

Hoe wij bij Second Home Invest omgaan met rendement?

Rendement is voor veel van onze klanten een belangrijke reden om te investeren in een vakantiewoning. Tegelijk vinden wij het belangrijk om:

• Eerlijk en realistisch te blijven over verwachtingen
• Geen luchtige rendementsbeloftes te doen
• Altijd te benadrukken dat cijfers indicatief zijn

Concreet betekent dit:

• Rendementsberekeningen komen van de projectontwikkelaar / exploitant.
• Wij nemen de tijd om deze samen te analyseren en toe te lichten, bijvoorbeeld in een videocall.
• We bespreken verschillende scenario’s (meer eigen gebruik, meer verhuur, conservatievere bezetting, etc.).
• We stimuleren je nadrukkelijk om, waar nodig, ook met je eigen adviseurs (fiscalist, financieel adviseur) te kijken naar de impact op jouw totale situatie.

Zo proberen we je zo goed mogelijk te begeleiden. Wil jij jouw wensen en mogelijkheden vrijblijvend met ons bespreken. Plan dan een gratis videocall.

Vakantiewoningen binnen ons portfolio met rendement

Ons portfolio bestaat verschillende type vakantiewoningen.

• Projecten met als primair doel rendement met enkele weken eigen gebruik per jaar
• Projecten met een toeristische status, waarvan enkele projecten met een verhuurverplichting én projecten waarbij geen verhuurverplichting is
• Vakantiewoningen voor eigen gebruik

Disclaimer

De informatie op deze pagina is uitsluitend bedoeld als algemene uitleg over rendement bij de aankoop van een vakantiewoning.

• De genoemde uitgangspunten, voorbeelden en scenario’s zijn indicatief en naast de economische factoren kunnen deze per project, periode en persoonlijke situatie sterk verschillen.
• Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend en het vormt geen persoonlijk (beleggings)advies.
• Rendementsberekeningen worden opgesteld door de betreffende projectontwikkelaar of exploitant. Second Home Invest is niet verantwoordelijk voor de inhoud en aannames van deze berekeningen, maar licht deze uitsluitend toe. Daarbij dringen we nadrukkelijk aan om specialisten in zowel Nederland alsook in Spanje of Portugal te raadplegen.
• In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De waarde van vastgoed en de hoogte van verhuurinkomsten kunnen zowel stijgen als dalen.

Wil je weten wat een concreet project in jouw situatie zou kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op, zodat we je persoonlijk en met de juiste context kunnen begeleiden.

Veelgestelde vragen