Aankoopkosten van een vakantiewoning in Spanje en Portugal
Wie zich oriënteert op een woning in Spanje of Portugal kijkt vaak eerst naar de locatie en de aankoopprijs. Dat is logisch want de plek en de sfeer zijn meestal de doorslaggevende factoren. Maar vroeg of laat komt de vraag: “Wat kost het me eigenlijk écht?” Want naast de aankoopprijs zijn er ook éénmalige aankoopkosten alsook jaarlijkse kosten waar je mee te maken krijgt. Het is prettig om daar vooraf een zo goed mogelijk beeld van te hebben, zodat je met vertrouwen verder kunt. Daarom zetten we de aankoopkosten in zowel Spanje als Portugal voor je op een rij.
Met name in Spanje, maar tot op zekere hoogte ook in Portugal heb je regio’s die sterk autonoom zijn. Houdt er rekening mee dat er naast de landelijke belastingen ook extra lokale belastingen van toepassing kunnen zijn. Dit is niet te documenteren en in de informatie hieronder is hier dan ook geen rekening mee gehouden.
Gerard & Paulien
– your TRUSTED advisor –
✔ Gratis aankoopbegeleiding in Nederland
✔ Nieuwbouw in Spanje en Portugal
✔ Samenwerking met vaste ontwikkelaars
+31 (0)85 065 36 72
Eerst even een voorbehoud
Deze informatie is indicatief, een momentopname én bedoeld als algemene informatie. Wij kunnen niet verantwoordelijk gehouden worden voor onbedoelde fouten of gewijzigde informatie. De bedragen en of percentages kunnen, onder andere van overheidswege, zonder aankondiging vooraf wijzigen. We raden je dringend aan om voorafgaand aan elke aan- en verkoop van vastgoed in Spanje of Portugal een advocaat en een accountant uit het betreffende land te raadplegen over de juridische en fiscale gevolgen omdat de wetten in Spanje en Portugal voortdurend veranderen.
Aankoopkosten in Spanje
In Spanje krijg je te maken met de volgende aankoopkosten bij aankoop van een vakantiehuis.
- Bij nieuwbouw: 10% btw (IVA) + Actos Jurídicos Documentados (AJD), afhankelijk van regio, 0,5% – 1,5% over de koopsom.
- Bij bestaande bouw: overdrachtsbelasting – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), varieert meestal tussen 6% en 10% over de koopsom, afhankelijk van de regio.
- Spaanse advocaat: ca. 1% – 1,5% over de koopsom + IVA
- Notariskosten voor opstellen van de akte (deed) + inschrijving in het eigendomsregister. Dit is vaak 0,5% – 1% over de koopsom (notaris) + 0,4% – 0,7% over de koopsom (registratie), afhankelijk van prijs en complexiteit.
- Kosten voor aanvraag NIE-nummer (Belastingnummer), vertalingen en apostilles
- Aansluitkosten voor nutsvoorzieningen, meterkosten etc., verschilt per regio
- Eventueel kosten voor een hypotheek
Houd in Spanje rekening met totale aankoopkosten van zo’n 12% tot 14% van de koopsom.
En daarna? Dan volgen de jaarlijkse lasten, zoals onroerendgoedbelasting (IBI), gemeenschappelijke kosten, verzekeringen en onderhoud. Verhuur je de woning, dan betaal je ook inkomstenbelasting over de huuropbrengsten. Verhuur je de woning niet dan krijg je te maken met een verhuurforfait.
Aankoopkosten in Portugal
Als je een vakantiehuis in Portugal koopt, dan krijg je te maken met de volgende aankoopkosten.
- Overdrachtsbelasting (Imposto IMT Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) bij nieuwbouw is 6,5% over de koopsom. 1% extra voor woningen boven een aankoopsom van €1.000.000.
- Overdrachtsbelasting bestaande bouw: 6% – 8% Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) over de koopsom. Het percentage wordt bepaald via een staffel. Het te betalen bedrag hangt af van de koopsom en het gebruik van de woning.
- 0,8% stamp duty (Imposto do Selo) over de koopsom.
- Portugese advocaat: ca. 1% over de koopsom + IVA (Portugese Btw)
- Daarnaast notariskosten en inschrijvingskosten (gemiddeld €1.000 tot €2.500)
- Kosten voor aanvraag NIF-nummer (belastingnummer), vertalingen en apostilles
- Eventueel kosten voor een hypotheek
Houd in Portugal rekening met totale aankoopkosten van zo’n 8% tot 10% van de koopsom.
De IMT en Stampduty moet vóór de notariële overdracht voldaan worden. Zonder bewijs van betaling kan de overdracht niet plaatsvinden.
Ook hier zijn er jaarlijkse kosten: de onroerendgoedbelasting (IMI, meestal 0,3% – 0,8%), gemeenschappelijke kosten, onderhoud en verzekeringen. Bij verhuur komen er fiscale verplichtingen bij en ben je inkomstenbelasting over de verhuurinkomsten verschuldigd.
Vergelijking aankoopkosten Spanje en Portugal
| Kostenpost | Spanje | Portugal |
| Overdrachtsbelasting | Nieuwbouw: 10% Btw (IVA) Bestaande woning: 6% – 10% (ITP) |
Nieuwbouw: 6,5% (overdrachtsbelasting) Bestaande woning: 1% – 8% (IMT) + 1% extra boven € 1.000.000 |
| Zegelbelasting | n.v.t. | 0,8% van de aankoopprijs |
| Notaris & Registratie | € 1.000 – € 2.000 | € 1.000 – € 2.000 |
| Advocaat | ~ 1% van aankoopprijs + Btw | ~ 1% van aankoopprijs + Btw |
| Lokale heffingen / leges | Variabel per regio | Variabel, beperkt |
| Totale kosten | Gemiddeld 12% – 14% | Gemiddeld 8% -10% |
Vergelijking aankoopkosten Spanje en Portugal
Kosten gerelateerd aan de hypotheek
Mocht je een hypotheek willen afsluiten in Spanje of Portugal dan is het goed om te weten dat je niet het volledige bedrag kunt lenen. Je zult zelf zo’n 30% – 40% met eigen vermogen moeten kunnen opbrengen. De aankoopkosten en inventaris kun je in ieder geval niet financieren.
Reken bij het afsluiten van een hypotheek met een afsluitprovisie van zo’n 1% tot 2% van het leenbedrag + notariskosten. In Portugal is daarnaast 0,6% zegelbelasting (stampduty) over de hypotheeksom verschuldigd.
LET OP: Wanneer je overweegt om een hypotheek af te sluiten is het verstandig om dat direct met de notariële overdracht samen te laten lopen. Wanneer de woning eenmaal op je maan staat, is het ontzettend lastig om alsnog een hypotheek op deze woning te vestigen.
Mocht je dat willen, dan kunnen wij je verwijzen naar de juiste specialist uit ons netwerk.
Kosten tijdens het bezit van de vakantiewoning
Naast de aankoopkosten willen we je ook een kort overzicht geven van de jaarlijkse terugkerende kosten waar je rekening mee moet houden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan:
- Onroerendzaakbelasting (IBI in Spanje, IMI in Portugal) + afvalbelasting (Spanje)
- Gemeenschappelijke kosten: Condominium fee (VvE-kosten) en/of een resort fee op resorts
- Onderhoud, verzekeringen en water + elektra
- Inkomstenbelasting over de verhuurinkomsten. In Spanje is het zo dat, ook als jij je woning niet verhuurt, je toch een huurforfait betaald over de veronderstelde inkomsten.
- Portugal kent de AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) voor woningen met een fiscale waarde boven €600.000 (€1.200.000 bij koppels). Dit is een extra onroerendzaakbelasting over de door de gemeente bepaalde fiscale waarde van de woning (Valor Patrimonial Tributário ). Over het algemeen ligt deze fiscale waarde ver onder de marktwaarde.
- De eerste €600.000 per persoon is vrijgesteld
- 0,7% over de fiscale waarde tussen €600.000 en €1.000.000
- 1% over de fiscale waarde tussen €1.000.000 en €2.000.000
- 1,5% over de fiscale waarde boven €2.000.000
Deze kosten verschillen per woning en per regio, maar horen bij het normale eigenaarschap van een tweede huis.
Kosten bij verkoop van je vakantiehuis
Koop je een woning, dan denk je meestal niet direct aan verkoop. Toch is het goed om te weten dat er bij een latere verkoop ook kosten komen kijken, zoals:
- Vermogenswinstbelasting over de gerealiseerde winst (onder aftrek van kosten)
- Makelaarskosten voor de verkoop (aftrekbaar)
- In Spanje vaak ook de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía)
Hoe kunnen wij je begeleiden?
Het kopen van een woning in Spanje of Portugal is een prachtige stap, maar tegelijk ook een traject waarin veel nieuwe zaken op je afkomen. Wij merken vaak dat klanten zich afvragen: “Wat moet ik nu allemaal doen?”, “Zie ik niks over het hoofd?”
Precies daarom begeleiden wij je vanuit Nederland zonder extra kosten voor jou. We werken alleen met betrouwbare projectontwikkelaars met een goede reputatie. Hoewel je vanzelfsprekend vrij bent om de specialisten van je voorkeur te kiezen, kunnen we je indien gewenst, in contact brengen met de juiste advocaten, fiscalisten en notarissen. Zo weet je dat alles klopt, van de eerste bezichtiging tot de notariële overdracht.
Wij nemen onze klanten bij de hand en regisseren het hele aankoopproces. Van het plannen van de bezichtigingen tot de reservering en uiteindelijke aankoop van de woning van je dromen.
Wil je weten eens sparren over de mogelijkheden van een woning uit onze portfolio die je nu al op het oog hebt? Of gewoon eens sparren over de kosten en mogelijke opbrengsten? Neem gerust contact met ons op, we denken graag met je mee. Of plan een gratis videocall.
Onze klanten aan het woord
Tijdens het hele traject bleef Gerard uiterst betrokken en bereikbaar. Geen vraag was te veel, en we konden hem op elk moment contacteren voor advies of ondersteuning. Zijn professionele aanpak, uitgebreide netwerk en zijn persoonlijke betrokkenheid maakten voor ons echt het verschil. (Bram en Sara)
Veelgestelde vragen
Met welk percentage aankoopkosten moet ik ongeveer rekening houden in Spanje en Portugal?
In Spanje ligt je totaal meestal rond de 12%–14% bovenop de koopsom, in Portugal is dat vaak 8%–10%. Dat zijn indicatieve percentages; de exacte kosten hangen af van de regio, het type woning en je persoonlijke situatie.
Welke kosten vallen precies onder ‘kosten koper’ in Spanje en Portugal?
Op deze pagina hebben we per land de belangrijkste posten op een rij gezet. Denk in Spanje bijvoorbeeld aan belastingen, notariskosten, inschrijving in het register en advocaatkosten. In Portugal gaat het onder andere om IMT, stamp duty, notariskosten en registratie. In de uitleg hieronder vind je per land een overzicht én een korte toelichting per kostenpost.
Welke terugkerende jaarlijkse kosten horen bij een woning in Spanje of Portugal?
Denk aan onroerendzaakbelasting (IBI/IMI), eventuele gemeenschappelijke kosten / resort fee, verzekeringen, onderhoud en water en elektra. Bij verhuur komen daar fiscale verplichtingen over de huurinkomsten bij. In Spanje betaal je zelfs een huurforfait als je niet verhuurt; in Portugal kan bij duurdere woningen de AIMI gelden.
Kan ik de aankoopkosten en inventaris meefinancieren in een hypotheek?
Nee, in zowel Spanje als Portugal kun je de aankoopkosten en inventaris niet meefinancieren. Je hebt meestal 30%–40% eigen middelen nodig en daarnaast de kosten koper. Laat je hierover altijd goed adviseren door een lokale hypotheek- of financieel specialist.
Hoe helpt Second Home Invest mij bij de aankoopkosten en het totale traject?
Wij begeleiden je vanuit Nederland zonder extra kosten. We werken alleen met betrouwbare projectontwikkelaars en kunnen je desgewenst in contact brengen met lokale advocaten, fiscalisten en notarissen. Zo krijg je niet alleen zicht op de aankoopkosten, maar weet je ook dat het hele traject, van de eerste bezichtiging tot de notariële overdracht, goed wordt geregeld.
Hier vind je nog meer veelgestelde vragen.
Heb je een vraag over één de projecten in Spanje of Portugal of wil je jouw wensen en situatie met ons bespreken? Neem gerust contact met ons op. Jouw droom is onze expertise!
