Het aankoopproces in 10 stappen

1. Reserveringsovereenkomst

Stel je hebt jouw droomwoning gevonden en wilt de volgende stap zetten. Dan wordt er meestal eerst een reservering gemaakt en daarna volgt het voorlopige koopcontract:

Bij deze reservering hoort de betaling van een reservation fee. Doorgaans is dit een vast bedrag (bijv. €10.000) of zo’n 5% of 10% van de koopsom. Hiermee haalt de ontwikkelaar de woning uit verkoop en blijft deze voor je beschikbaar. Het geeft je de zekerheid dat de woning voor jou wordt vastgehouden en legt afspraken vast over de prijs en de termijn waarbinnen de overdracht plaatsvindt.

In enkele gevallen is de reservation fee refundable, wat betekent dat je deze retour ontvangt als je afziet van de koop. Vaker is de reservation fee non-refundable en verlies je de betaalde reservation fee wanner je alsnog afziet van de koop.

2. Identificatienummer aanvragen

Voordat je een woning kunt kopen, heb je een identificatienummer nodig. Dat klinkt zakelijk, maar zonder dit nummer kom je simpelweg niet verder.

✔ In Spanje is dat het NIE-nummer.
✔ In Portugal het NIF-nummer.

Dit nummer gebruik je voor allerlei officiële en fiscale handelingen, van het openen van een bankrekening tot het tekenen van de koopakte. Vaak kan de Spaanse of Portugese advocaat helpen bij de aanvraag van deze nummers.

3. Financiering en hypotheek

De aankoop van een tweede huis in het buitenland kun je niet volledig financieren. Mocht je wel een deel willen financieren, dan moet dat vroeg in het proces geregeld worden, meestal direct bij de aankoop. Achteraf een hypotheek vestigen op een woning die al op je naam staat is vrijwel onmogelijk.

Verder is het goed om te weten dat:

✔ Je voor een tweede woning je geen 100% hypotheek krijgt.
✔ Niet-ingezetenen moeten doorgaans 30 – 50% eigen geld inbrengen.
✔ De aankoopkosten kun je niet financieren.
✔ Spaanse en Portugese banken kijken naar je inkomen én je totale vaste lasten, ook die in Nederland.
✔ Je kunt pas een definitieve hypotheek krijgen ná/tijdens de notariële overdracht. Bij nieuwbouw is dit bij de oplevering van de woning.
✔ De hypotheek moet vóór je 70e levensjaar volledig afgelost zijn.

Mocht je een deel willen financieren, dan brengen wij je graag in contact met lokale banken en adviseurs die ervaring hebben met buitenlandse kopers.

4. Aanstellen Spaanse of Portugese advocaat en accountant

In Spanje en Portugal heeft de advocaat een rol die lijkt op die van de notaris in Nederland. Hij of zij controleert alle documenten zoals eigendomsbewijzen, vergunningen en of er geen schulden of lasten op de woning of de kavel rusten.

In de meeste gevallen geven kopers hun advocaat een Power of Attorney (volmacht) zodat deze namens jou zaken kan regelen en ondertekenen (na jouw goedkeuring). Zo hoef jij niet voor ieder wissewasje zelf naar Spanje of Portugal.

Een advocaat is essentieel en geeft rust en zekerheid. Hij zorgt dat het juridische proces vlot, correct en veilig verloopt. Bezuinig daarom niet op een goede advocaat. Je bent vrij om zelf de advocaat van je voorkeur te kiezen, maar als je wilt, kunnen wij je in contact brengen met specialisten in ons netwerk.

Daarnaast is het verstandig om een Spaanse of Portugese accountant te consulteren voor advies over de wijze van aankoop (privé of zakelijk) alsook wanneer er sprake is van de wens om je vakantiewoning te verhuren.

5. Ondertekening van de (voorlopige) koopovereenkomst

Als alles in orde is en de Spaanse of Portugese advocaat groen licht geeft, wordt de (voorlopige) koopovereenkomst ondertekent.

✔ In Spanje heet dit een Contrato Privado de Compraventa.
✔ In Portugal is dit een CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda).

Bij de ondertekening hoort de betaling van een deel van de koopsom. Voor bestaande woningen is dit meestal 10% van de koopsom. Bij nieuwbouwwoningen is dit doorgaans 15% of 20% van de koopsom. Afhankelijk van hetgeen in de reserveringsovereenkomst is overeengekomen.

Heb je na het lezen van de eerste 5 stappen vragen, of wil jij je wensen met ons bespreken. Vul dan het contactformulier in.

6. Betalingen van de bouwtermijnen (nieuwbouw)

Voor nieuwbouwwoningen geldt dat tijdens de bouw op verschillende momenten bouwtermijnen zijn verschuldigd tot aan de notariële overdracht.

Wij adviseren om, met uitzondering van de reservation fee, alle andere betalingen via de derdenrekening van de Spaanse of Portugese advocaat te laten lopen. Zo weet je zeker dat de juiste bedragen worden betaald en dat het bedrag op de juiste rekening wordt gestort. Daarnaast blijft je advocaat betrokken bij het proces.

Let op, je bent pas formeel eigenaar nadat de notariële akte is gepasseerd. Voor die tijd ben je, ondanks de betaalde termijnen, nog geen eigenaar van de woning. In Spanje is zijn de betaalde termijnen in veel gevallen verzekerd door een bankgarantie (check dit in de overeenkomst), in Portugal kennen ze dit systeem niet.

7. Oplevering en sleuteloverdracht

Tijdens de oplevering wordt gecontroleerd of alles in orde is en volgens plan is gebouwd.

Je kunt overwegen om voorafgaand aan de oplevering en de notariële overdracht een onafhankelijke Surveyor in te schakelen. Dat is een Spaanse of Portugese bouwkundige die namens jou de woning doorloopt en beoordeeld of alles correct en volgens plan is opgeleverd en of alles goed functioneert. Je ontvangt hiervan een rapport. De kosten voor de Surveyor zijn voor eigen rekening.

8. Eenmalige aankoopkosten

In Spanje liggen de aankoopkosten gemiddeld tussen de 11 – 14%.
In Portugal liggen deze kosten tussen de 8 – 10%.

Deze kosten bestaan uit:

✔ Advocaatkosten voor de juridische begeleiding
✔ Notariskosten
✔ Registratiekosten onroerend goed
✔ Overdrachtsbelasting
✔ Lokale heffingen
✔ Zegelbelasting (Portugal)

Er zit verschil in de aankoopkosten voor een bestaande woning of een nieuwbouwwoning. Bovenstaande percentages zijn exclusief eventuele financieringskosten voor een hypotheek.

9. Ondertekening bij de notaris

Tijdens het aankoopproces van een woning in Spanje of Portugal komt de notaris pas aan het einde van het traject in beeld.

✔ In Spanje teken je de Escritura de Compraventa.
✔ In Portugal de Escritura Pública.

Als door beide partijen aan alle verplichtingen zijn voldaan kan de notariële overdracht plaatsvinden en word je officieel eigenaar. De notaris zorgt er daarna voor dat de woning op jouw naam wordt ingeschreven in het register.

10. Sleuteloverdracht

Na de notariële overdracht vindt de sleuteloverdracht plaats of de advocaat neemt die namens jou in ontvangst. Het moment waarop je de sleutel krijgt, voelt vaak als de kroon op het proces. Vanaf dit moment kun je echt gaan genieten van je tweede huis.

Gefeliciteerd, je bent de trotse eigenaar van je nieuwe vakantiewoning!

Alle partijen waar je mee te maken krijgt

Nog even een overzicht van de verschillende partijen waar je tijdens het aankoopproces mee te maken krijgt:

✔ Projectontwikkelaar of verkoper: levert de woning.
✔ Advocaat of jurist: controleert documenten en behartigt jouw juridische belangen.
✔ Fiscalist/accountant: geeft fiscaal advies over wijze van aankoop en verhuurinkomsten.
✔ Bank of hypotheekadviseur: beoordeelt financiering en hypotheek.
✔ Notaris: passeert de akte en zorgt voor inschrijving.

Een duidelijk en betrouwbaar proces

Een woning kopen in Spanje of Portugal lijkt misschien ingewikkeld, maar het proces volgt duidelijke stappen. Met de juiste begeleiding weet je precies wat je kunt verwachten en voorkom je verrassingen.

Wij willen niet alleen dat onze klanten zorgeloos kunnen genieten van hun droomwoning, maar ook dat ze terugkijken op een zorgeloos aankoopproces.